Hypotéka neboli hypoteční úvěr je nejznámějším úvěrem na bydlení. Ovšem možností, jak hypotéku využít, je mnohem více. Chcete-li si pořídit nějakou nemovitost na pronájem nebo na podnikání, pak nejspíš budete muset sáhnout po hypotéce investiční. Jak se od běžného hypotečního úvěru liší?
Hypotéky rozdělené podle účelovosti
Hypotéky se dělí na účelové a neúčelové. Právě u účelové máte povinnost bance doložit, na co chcete vypůjčené peníze použít. Většinou je to pochopitelně vlastní bydlení, ať už jde o nákup nového bytu či domu, rekonstrukci či refinancování stávající hypotéky.
Účelovým úvěrem je ale i investiční hypotéka. O tu žádáte ve chvíli, kdy si chcete pořídit nemovitost na pronájem nebo například na nějaký byznys. Žádat o ni budete nejspíš také ve chvíli, kdy už na sebe máte hypoték více. U některé banky jsou to dvě, u jiné tři, u další třeba čtyři, toto číslo se liší. Nicméně jde o to, že v případě většího počtu hypoték vám už banka může další klasickou hypotéku odmítnout a nabídne vám hypotéku investiční.
Investiční hypotéka i pro rozjetí podnikání
Stejně jako u klasické hypotéky, můžete o investiční hypotéku žádat i v případě, že nejde jen o nákup bytu či domu. Můžete ji využít také na nákup automobilu, garáže nebo rekreačního objektu, třeba i v zahraničí. Investiční hypotéka může být i zdroj financí na rekonstrukci vašeho bydlení nebo peníze z ní můžete využít na vybavení domácnosti. Možností je mnoho.
Ovšem nejčastěji slouží investiční hypotéka k zařízení svého podnikání (například kadeřnického studia nebo třeba dílny na opravu automobilů) a velice často se využívá k nákupu investičního bytu. Tedy bytové jednotky, kde sami nebydlíte, ale kterou dál pronajímáte a ona vám generuje pasivní příjem. Aby se vám to vyplatilo, je zde pak pochopitelně nutné nastavit vyšší nájemné než je samotná splátka úvěru. Je pak také nezbytné myslet na to, že finanční výnos v podobě nájmu máte povinnost přiznat v daňovém přiznání.
Podmínky získání investiční hypotéky
O investiční hypotéku může žádat prakticky kdokoliv, komu je více než 18 let a má trvalý zdroj příjmů. Žádat může i více žadatelů.
Rozdílů mezi klasickou a investiční hypotékou je mnoho. Tím nejvýraznějším je však možná celková částka, kterou vám banka půjčí. Zatímco u klasické hypotéky je banka schopná půjčit 80 % hodnoty nemovitosti (respektive 90 %, pokud žadatel nedovršil 36 let věku), u investiční hypotéky počítejte s tím, že dostanete maximálně 60–75 % hodnoty nemovitosti. Tento údaj se u jednotlivých bank liší.
Dalším nevýhodným parametrem je i úrok, který je u investiční hypotéky vyšší. Zatímco u běžné hypotéky se úrok pohybuje okolo 6 %, u investiční hypotéky atakuje hranici 8 %. A jinak je to i se splatností. Ta bývá u investiční hypotéky kratší, většinou mezi 15 a 25 lety. Maximálně však můžete splácet do věku 70 let. Rovněž je nutné počítat s tím, že si úroky neodečtete z daňového základu.
Výhodou ale může být to, že některé banky jsou schopné investiční hypotéku do 50 % hodnoty zástavní nemovitosti vyřídit i bez dokládání potvrzení o výši příjmů. V případě, že byste toho chtěli využít a chybí vám jen malá částka, může vám problém vyřešit například krátkodobá půjčka. Tu během následujících měsíců rychle splatíte a zároveň vyřešíte finance pro investiční hypotéku, kterou nyní potřebujete.
Úrokové sazby u investiční hypotéky
Vzhledem k tomu, že úrokové sazby u investiční hypotéky jsou vždy vyšší, je většinou možné si zvolit, zda chcete ke své hypotéce fixní či variabilní úrokové sazby.
S fixními získáte garanci výše pravidelné měsíční splátky po celou dobu fixovaného období, což může být rok, dva nebo třeba pět let. Je to na vás a na tom, co vám konkrétní banka aktuálně nabídne. Po této době pak můžete dle svých preferencí měnit.
Variabilní úroková sazba se pak přizpůsobuje ceně peněz na mezibankovním trhu. Tuto sazbu vždy vyhlašuje Česká národní banka a ostatní banky mají tedy povinnost se jí držet. Úroková sazba se pak bude tím pádem měnit v závislosti na aktuální ceně peněz na mezibankovním trhu České republiky. Budou-li úroky klesat, bude pro vás variabilní sazba výhodná. V opačném případě pak můžete kdykoliv sáhnout po sazbě fixní. Je to jen na vašem rozhodnutí.
Bonita a kreditní skóre je na prvním místě
Stejně jako u klasického hypotečního úvěru i u investiční hypotéky budete samozřejmě bance muset doložit, že jste bonitní a schopní hypotéku splácet. Jakou roli hraje kreditní skóre?
Jde o nástroj, kterým si finanční instituce ověřují schopnost klienta dostát svým závazkům. Je to výsledek mnoha propočtů věřitele a společně s dalšími údaji tvoří vaši bonitu. Úvěrové skóre využívá hodnocení bonity klienta například i u telefonního operátora, dlouhodobých pronájmů a podobně. Výsledek bance prozradí, jak moc jste nebo nejste spolehliví ve splácení svých závazků.
Kreditní skóre neboli skoring je zákonnou povinností každého poskytovatele půjček. Navíc jde o jeden z nejdůležitějších ukazatelů, podle kterého vám banka stanoví i individuální úrokovou sazbu. Platí zde jednoduchá rovnice: Čím lepší bonita a celkové kreditní skóre, tím nižší úrok. Nutno však podotknout, že každá banka ke skoringu přistupuje jinak a klade důraz na jiné parametry. Je proto možné, že i v případě odmítnutí jednou bankou, můžete získat investiční hypoteční úvěr u banky jiné. Rozhodně proto neházejte flintu do žita při prvním neúspěchu.
