Hypotéka a koupě domu nebo bytu. Pro značnou část z nás milník v životě znamenající osamostatnění a cestu k vlastnímu bydlení. A také často nepříjemné vystřízlivění při zjištění časové náročnosti vyřízení hypotéky. Dá se na všechno to papírování připravit, nebo to opravdu musí být takový krok do tmy? Končí to podpisem smlouvy o hypotečním úvěru, nebo ne?
Jste na hypotéku připravení?
Koupě nemovitosti na hypoteční úvěr je v prvé řadě zásadní a dlouhodobá změna pro rodinný rozpočet. Pokud jste doposud žili například v bytě za měsíční nájemné, změna nebude až tak zásadní. V současné době jsou nájmy i splátky hypoték na podobné výši.
Jdete-li do toho z bydlení u rodičů, kde byly výdaje nízké, nejprve vše svědomitě a (vůči sobě) přísně propočítejte. A s menším časovým odstupem ještě jednou, chyby vám jinak každý měsíc budou lézt do peněz. A pozor, poplatky za vyřízení hypotéky nejsou jediné výdaje s hypotékou spojené.
Důležitá bude kontrola všech stávajících i minulých závazků. Netýká se to však pouze klasických úvěrů, ale i plateb za služby. Typické jsou platby za pojistné, svoz odpadů a služby mobilních operátorů. Pokud jste v dřívějších letech na něco zapomněli, může být důsledek zaznamenaný v registru dlužníků. A to by znamenalo ztížení nebo i znemožnění získání hypotečního úvěru.
Co budete potřebovat k žádosti o hypotéku?
Je-li vše v pořádku, jděte na věc. Jestli si nejdříve zjistíte své možnosti (předschválení úvěru, abyste znali maximální limit), nebo si nejdříve vyberete nemovitost, to už je na vás.
První varianta má jednoduchou výhodu, a to úsporu času. A ušetření možného zklamání, to když objevíte dům snů, ale vzhledem k jeho ceně nedosáhnete na hypotéku a musíte stejně hledat dál. Schvalování hypotéky vám zabere několik týdnů, tedy pokud bude vše probíhat bez komplikací.
Nevíte, co od vás bude banka pro vyřízení hypotéky potřebovat? Určitě vyplněný formulář s žádostí o hypoteční úvěr, kupní smlouvu a doklady totožnosti, tyto podklady jsou samozřejmostí. Dále také potvrzení o výši příjmů nebo daňová přiznání u OSVČ a nejedná-li se o vaši banku, pak budete nejspíš dokládat výpisy z účtu. Vaši stávající finanční situaci na poli úvěrů si banka zjistí sama, v registrech.
K dalším mohou patřit potvrzení o bezdlužnosti u úřadů (FÚ, OSSZ apod.). Řešíte novostavbu či větší rekonstrukci? Pak dokládáte stavební povolení nebo ohlášku, projektovou dokumentaci.
Ke koupi nemovitosti je toho více, ve zkratce si řekneme jen základní body. Čeká vás rezervační smlouva a úhrada rezervačního poplatku realitní kanceláři. Musí proběhnout návštěva katastru nemovitostí a podání návrhu na vklad zástavního práva a samozřejmě změny majitele nemovitosti. Na katastru hradíte poplatky, řádově několik tisíc korun. A potřebujete také další čas, přinejmenším týdny.
Když si myslíte, že papírování skončilo
Vybrali jste dům, byt, chalupu? V tuto chvíli přišel čas na odhadce nemovitostí, kterého již standardně zajišťuje přímo banka. Opět počítejte s dobou v řádu týdnů. Odhadce jen těžko přijede druhý den po oslovení a ke zpracování bude mít víc než jen váš případ.
U návštěvy odhadce v kupované nemovitosti být nemusíte, běžná je součinnost realitního makléře. Od vás je potřeba informace, zda-li se chystáte pouze na koupi, nebo bude probíhat i rekonstrukce domu.
V případě rekonstrukce bude potřeba sestavit přibližný rozpočet oprav právě pro potřeby odhadce nemovitostí. Běžně je dostačující rozpočet od kupujícího, ale může se stát, že při rozsáhlejší a finančně nákladnější rekonstrukci bude potřeba rozpočet od stavební firmy, která bude úpravy realizovat. Když náklady nespočítáte správně a peníze nebudou stačit, nemusíte mít možnost navýšit hypotéku a těžko budete úpravy dokončovat. A řešení typu půjčka bez registru rozhodně nedoporučujeme.
Při správných výpočtech pak můžete v klidu opravovat, jen se dobře podívejte do smlouvy na podmínky a způsob čerpání financí na rekonstrukci. Termínově je to v době, kdy jste již na katastru nemovitostí uvedení jako vlastník nemovitosti. Pamatujte, že to už jsou od zahájení řešení hypotéky 2-3 měsíce, běžně i více.
Při koupi nemovitosti tedy neřešíte jen časovou náročnost vyřízení hypotéky, ale dobu potřebnou pro celý proces. Od prvotní návštěvy banky po převzetí klíčů.
Při nižších částkách (řekněme statisíce korun) je běžné čerpání najednou, a to před zahájením rekonstrukce. Když je rekonstrukce většího rozsahu, čerpání se běžně rozdělí na několik částí. Po dokončení dané části rekonstrukce domu přijede odhadce omrknout stav, sepíše zprávu pro banku a vy žádáte o další část peněz. A hradíte poplatek za zhotovení zprávy.
Po dokončení oprav následuje závěrečná zpráva potvrzující úspěšné dokončení rekonstrukce a samozřejmě fakt, že dům odpovídá hodnotě, kterou předem určil právě odhadce nemovitostí.
Není to rutina
Vyřízení hypotečního úvěru není v praxi rutinní proces ani pro bankéře nebo hypotečního specialistu. Ano, postupy a pravidla jsou dané, ale oproti klasickým úvěrům je zde množství faktorů, které jsou u každého klienta trochu jiné. A samozřejmě každá nemovitost má své parametry, hlavní roli hrají celkový stav, čtvereční metry obytné plochy a lokalita.
A tím to skončilo? Ne, nebojte se, ještě bývá příležitost si na všechno to papírování zavzpomínat. Do budoucna bude třeba možnost utéct s hypotékou k jiné bance (a tady se samozřejmě značná část dokumentace řeší znovu). Nejběžnějším důvodem je lepší úroková sazba, případně lepší podmínky v kombinaci s dalšími produkty banky. Ale to už vás tak nežene čas, protože už prostě bydlíte ve svém.
