Už nějakou dobu si pohodlně bydlíte ve vlastním, v práci se vám daří, své finance máte pod kontrolou. Nastal čas zvážit, kam své úspory investovat, aby vám generovaly slušný výnos. A možná právě v tuto chvíli vás napadá investovat do nemovitostí. Dnes vám dáme jednoduchý návod na to, jak s investicemi do nemovitostí začít.
Stanovte si cíle a strategii
Než se vůbec pustíte do prvního průzkumu nemovitostního trhu, pečlivě promyslete své cíle. Chcete si investiční nemovitostí zabezpečit důstojné stáří? Nebo na nemovitostech rychle vydělat? Je vaším cílem nemovitosti dlouhodobě držet a profitovat např. z jejich pronájmu?
Nejprve si tedy pečlivě vytyčte cíle, kterých chce pořízením investiční nemovitosti dosáhnout. Za každým vaším cílem totiž bude stát poněkud jiná strategie jak na to.
Pokud chcete rychle vydělat, budete uvažovat jinak než při pořizování investiční nemovitosti, do které se na stáří přestěhujete. U druhé varianty totiž na rozdíl od té první pravděpodobně nebudete hledět na rychlou návratnost investice. Klíčový bude především výběr vhodné nemovitosti.
Pokud si tohle na začátku ujasníte, bude pro vás mnohem jednodušší vybrat do svého portfolia ten pravý dům, byt či komerční prostor. A následně i definovat vhodnou strategii, jak s touto nemovitostí dále nakládat.
Promyslete si svůj rozpočet
Abyste se finančně co nejvíce zabezpečili, sestavte si detailní rozpočet. Měl by obsahovat jak náklady na nákup, tak i na případnou renovaci a údržbu, pokud nemovitost máte v plánu držet déle.
Vedle toho si postavte i příjmovou stránku. Zvažte, kolik můžete na nákupu a následném prodeji nemovitosti vydělat. Propočítejte si, kolik získáte z pronájmu. Snažte se být opravdu realističtí a stavějte své propočty na skutečných číslech, ne na svých dojmech.
A nezapomeňte ani na nečekané výdaje. Ty samozřejmě nelze dopředu nijak přesně vyčíslit, ale to neznamená, že byste je neměli při svých výpočtech zohlednit. Jednoduše si část svých příjmů odkládejte jako rezervu na nenadálé výdaje. V nejlepším případě do této rezervy nesáhnete a jednoho dne budete příjemně překvapení, jak velkou rezervu za sebou máte.
Detailně prozkoumejte lokalitu
Cena nemovitosti je samozřejmě velmi významným aspektem, který bude do našeho rozhodování vstupovat. Jeden zásadní rozhodovací krok však ceně předchází. A to je volba vhodné lokality. Bylo by příliš krátkozraké nahlížet na cenu a stav nemovitosti jako na rozhodující parametry. Pokud si na pronájem pořídíte za skvělou cenu nový byt v lokalitě, do které se nikdo stěhovat nechce, nejspíše na své neuvážené investici proděláte.
Detailní znalost lokality patří ke klíčovým faktorům toho, jak investovat do nemovitostí. Prověřte si, jak atraktivní z pohledu vašich budoucích nájemníků nebo kupujících vybraná lokalita je. A zvažte také občanskou vybavenost daného místa. Je v blízkém okolí obchod, škola, lékař? V případě komerčních nemovitostí pak třeba restaurace, do které zaměstnanci mohou zajít na oběd, parkovací místa apod.
Sledujte také aktuální dění v dané lokalitě a výhledy do budoucna. Věnujte pozornost tomu, co má v plánu s touto lokalitou dělat obec, ve které se vaše nemovitost nachází. Zajímejte se o investory, kteří se o tohle místo zajímají. Přitáhnou tito investoři nové zájemce o bydlení, nebo je naopak odradí? Jednoduše nestůjte v koutě a zajímejte se o vše, co se v místě, které jste si vybrali, děje.
Chraňte své finance a neinvestujte do lokality, která není pro váš investiční záměr vhodná. Návratnost vaší investice se totiž chybnou volbou může násobně prodloužit, či se nakonec bude jevit dokonce jako ztrátová.
Prověřte si stav vybrané nemovitosti
Dostatek času věnujte zjištění faktického stavu nemovitosti. Pokud jste v této oblasti laik, vezměte si na pomoc odborníka. Ten dokáže zhodnotit i skryté vady, náklady na případnou rekonstrukci apod. Počítejte s tím následně i v rozpočtu, případně jednejte o úpravě kupní ceny.
Obzvláště nedokonale rozplánovaná rekonstrukce vám může přidělat další vrásky a vysát peněženku tak, jak jste původně nepředpokládali. Ano, nejspíše vám váš investiční záměr dokáže ve většině případů zachránit půjčka na účet. Ale je to cesta, kterou jste se původně chtěli vydat?
Dále zvažte, jak velkou nemovitost pořídit. Obecně se lépe pronajímají i prodávají pro osobní účely nemovitosti menších rozměrů. U bytů hrají prim především ty o velikosti 2+1, příp. 3+kk.
Pokud pořizujete byt, seznamte se detailně s krátkodobými i dlouhodobými plány bytového družstva nebo společenství vlastníků. Pokud tyto plány nebudou v souladu s vašimi očekáváními, bude to mít výrazný vliv na nájem. A kromě toho i na celkovou tržní hodnotu nemovitosti, kterou pořizujete.
Myslete na všechny náklady
Již jsme zde hovořili o kupní ceně, nákladech za rekonstrukci, ale tím rozhodně výčet nákladů nekončí. Určitý obnos peněz vás bude stát provize, kterou zaplatíte realitní kanceláři, jež vám pomůže váš investiční záměr uskutečnit. Nemalé výdaje připadnou i na právníka. A nezapomeňte ani na poplatek za zápis do katastru nemovitostí.
Pokud navíc financujete pořízení nemovitosti úvěrem, bude to i poplatek za odhad nemovitosti. A navíc náklady na zpracování a vyřízení úvěru, úrok, který budete muset bance platit, či poplatek za vedení úvěrového účtu.
Mezi provozní náklady mohou dále patřit již zmiňované náklady na rekonstrukci a opravy. A vedle toho i platby do fondu oprav, případné poplatky za energie v době, kdy nebudete mít nájemníka, a s tím související i ušlý nájem.
Jednoduše buďte při svém plánování důslední, pečliví a realističtí. Nespoléhejte pouze na své dojmy. Podlože je také reálnými čísly a skutečnostmi, které vaši budoucí nemovitost ovlivňují. Více než kde jinde zde bude platit pravidlo dvakrát měř, jednou řež. Špatně vybraná nemovitost vám totiž v tom horším případě může zůstat dlouhodobě na krku, aniž by na sebe vydělávala. Pokud naopak své investiční plány a cíle pečlivě promyslíte, můžete si investováním do nemovitostí zajistit slušný příjem.
